Stavební řízení často zasahuje nejen stavebníka, ale i sousedy, jejichž práva mohou být plánovanou stavbou dotčena. Občanské právo poskytuje sousedům ochranu prostřednictvím tzv. sousedských práv zakotvených v občanském zákoníku (§ 1012 a násl.). Tyto předpisy zaručují, že vlastník nemovitosti nesmí výkonem svého práva nepřiměřeně omezovat práva jiných – například nadměrným hlukem, zastíněním, ztrátou soukromí či ohrožením stability sousední stavby. V takovém případě je dobré vědět, jaká práva jako soused máte, kdy můžete proti stavbě zasáhnout a jak správně postupovat.
Co je stavební řízení a kdy vzniká právo souseda zasáhnout
Stavební řízení je správní proces, v němž stavební úřad rozhoduje, zda může být záměr stavebníka povolen.
Od 1. července 2024 se řízení řídí novým stavebním zákonem č. 283/2021 Sb., který sjednotil povolovací procesy. Základní zásadou zůstává, že každý, jehož práva mohou být stavbou přímo dotčena, má postavení účastníka řízení (§ 184 odst. 1 stavebního zákona).
Účastníky stavebního řízení jsou tedy mimo jiné:
- stavebník,
- vlastník pozemku nebo stavby, na níž má být záměr realizován,
- vlastníci sousedních pozemků a staveb, pokud může být jejich právo stavbou přímo dotčeno.
Jinými slovy – pokud stavba mění odtokové poměry, stíní váš pozemek, narušuje soukromí nebo ohrožuje stabilitu plotu či jiné hranice, máte nárok být do řízení přizváni.
Jak se jako soused můžete bránit
Pokud jste účastníkem řízení, máte právo podávat námitky k plánované stavbě.
Námitky je nutné uplatnit nejpozději do konce lhůty pro vyjádření k záměru, jinak na ně nebude brán zřetel.
Účinné námitky by měly být konkrétní a právně relevantní – nestačí pouhé „stavba se mi nelíbí“.
Co když stavební úřad vaše námitky zamítne
Pokud úřad vydá stavební povolení i přes vaše námitky, můžete se bránit:
- Odvoláním k nadřízenému stavebnímu úřadu (§ 152 správního řádu).
- Žalobou ke krajskému soudu podle soudního řádu správního, pokud se domníváte, že úřad porušil vaše práva.
- V krajním případě je možné podat i civilní žalobu na ochranu sousedských práv podle občanského zákoníku (§ 1013 a násl. OZ).
Prevence je nejlepší obrana
Než se pustíte do právního boje, zkuste se stavebníkem komunikovat.
Mnoho sporů lze vyřešit domluvou – například úpravou projektu, posunutím stavby nebo změnou umístění oken. Pokud však dohoda není možná, vyplatí se obrátit na advokáta se zkušeností ve stavebním právu, který zkontroluje projekt a dokumentaci, sepíše právně účinné námitky a zastoupí vás v řízení i při odvolání.
